Tributación de las disoluciones de cotitularidad de bienes inmuebles: cambios de un bien por otro

Tributación de las disoluciones de cotitularidad de bienes inmuebles

TRIBUTACIÓN DE LAS DISOLUCIONES DE COTITULARIDAD DE BIENES INMUEBLES. 

CASO ESPECIAL: CAMBIO DE UN BIEN INMUEBLE POR OTRO.

Supuesto más común: Dos hermanos heredan, por mitad, varios inmuebles propiedad de sus padres.

Posteriormente a la herencia, los herederos quieren disolver el condominio (la cotitularidad) y repartirse los diferentes inmuebles, adjudicándose, cada uno, el inmueble elegido en su totalidad (“intercambio de bienes”), disolviendo la situación de cotitularidad.

¿Cómo tributa?

Al contrario de lo que se cree, no hay una regla general y deberá valorarse caso por caso. 

Lo primero y principal es determinar cuál es el origen del condominio y si existen o no diferentes comunidades de bienes.

 
Tributación por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) (en la Comunidad Valenciana es el 1,5%)

Cuando la cotitularidad o condominio tenga el mismo origen.

Ejemplo: los bienes inmuebles que vengan por la herencia del padre -pero no los que provengan de la herencia de la madre-. Es decir, el “intercambio” de bienes tienen que ser exclusivos de la herencia del padre.

 

Tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP/TPO) (en la Comunidad Valenciana es el 10%)

Cuando la cotitularidad o condominio tenga diferente origen.

Se entiende que hay dos comunidades diferentes -la que tiene su origen en la herencia del padre, y la que tiene su origen en la herencia de la madre- y lo que se produce es una PERMUTA.

Ejemplo: intercambiamos bienes inmuebles que vengan por la herencia del padre y de la herencia de la madre. Es decir, un hermano se adjudica la participación del otro en un bien que proviene de la herencia de la madre, mientras que el otro se adjudica, como pago, un bien que proviene de la herencia del padre.

 

PERO…

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 30 de octubre de 2019 estableció un nuevo criterio: Cumpliéndose los requisitos de indivisibilidad, equivalencia y proporcionalidad, la disolución simultánea de varias comunidades de bienes sobre inmuebles de los mismos condóminos con adjudicación de los bienes comunes a uno de los comuneros que compensa a los demás, deberá tributar por la cuota gradual de actos jurídicos documentados por resultar aplicable el supuesto de no sujeción regulado en el referido artículo 7.2.B); y ello, con independencia de que la compensación sea en metálico, mediante la asunción de deudas del otro comunero o mediante la dación en pago de otros bienes. […] pues en tal caso no se produce transmisión alguna, sino disolución de una comunidad de bienes con especificación de un derecho que ya tenía el condómino que se queda con el bien“.

 

¿Qué significa este criterio del Tribunal Supremo?

Si los bienes previamente ya formaban una comunidad (eran bienes gananciales de los padres), el Tribunal Supremo entiende que la disolución de comunidad, es consecuencia de la propia indivisibilidad de los bienes, y que lo relevante es que se hagan lotes lo más proporcionales y equivalentes posibles. Y, permite compensar el exceso en las adjudicaciones que se produzcan al disolver la comunidad mediante la entrega de inmuebles, sin entenderse que haya transmisión alguna, por lo que la operación tributará por AJD.

 
¿Qué significa este criterio del Tribunal Supremo?

Circunstancia distinta es que los bienes NO formaran, previamente, una Comunidad. Es decir, por ejemplo, que unos bienes provengan de una donación y otros provengan de una herencia.

En este supuesto, si la cotitularidad se compensa con la entrega de la participación de un inmueble que viene de la donación y de otro que viene de la herencia, estamos ante una permuta, que tributará por ITP/TPO.

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